Alte Heizung – kein Mangel ?

Das Problem stellt sich gerade bei langjährigen Mietverhältnissen durchaus öfter: vorhandene technische Einrichtungen, wie z.B. Heizungsanlagen sind nicht auf dem geänderten aktuellen Stand der Technik und arbeiten mitunter nicht optimal. Stellt das einen Mangel der Mietsache dar? Der BGH hat diese Frage nun in seiner Entscheidung vom 18.12.2013 – XII ZR 80/12 geklärt.

Im Ausgangsfall schlossen die Parteien im Februar 2007 einen Mietvertrag über Gewerberäume in einem Gebäude, das schon zu DDR-Zeiten errichtet worden war. Vor der Übernahme der Mieträume wurde das Gebäude von der Vermieterin umfassend saniert, wobei die bereits vorhandene Fernwärme-Heizungsanlage und das vorhandene Belüftungssystem, die nur zentral eingestellt werden können, unverändert beibehalten wurden. Im Jahr 2010 minderte die Mieterin die Miete und begründete dies damit, die Heizungs- und Belüftungsanlage sei  überdimensioniert und könne zudem nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden. Deshalb könne die Anlage nicht wirtschaftlich betrieben werden. Außerdem sei im Rahmen der Sanierungsarbeiten kein ausreichender Wärmeschutz geschaffen worden.

Der BGH hat das Vorliegen eines Mietmangels, der zur Minderung berechtigen würde, verneint. Ein solcher Mangel ist nach der Entscheidung nur dann anzunehmen, wenn die „Ist-Beschaffenheit“ des Mietobjekts von der „Soll-Beschaffenheit“ der Mietsache abweicht. Dabei regeln grundsätzlich die Vertragsparteien, welchen Soll-Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss. Vorliegend wurde – wie allgemein üblich – keine konkrete Regelung über den Zustand der technischen Gebäudeausstattung getroffen. In einem solchen Fall ist nach gefestigter Rechtsprechung anhand der gesetzlichen Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) zu ermitteln, welchen Standard der Mieter aufgrund des Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (vgl. BGH Urteil vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12).

Hier war die Heizungs- und Belüftungsanlage zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits installiert und sollte im Rahmen der vorzunehmenden Sanierungsarbeiten an dem Mietobjekt auch nicht verändert werden, was der Mieterin auch bekannt war. Durch den Abschluss des Mietvertrages hat sie diese technische Ausstattung des Gebäudes damit als vertragsgemäßen Zustand der Mietsache akzeptiert. Ob die Anlage im Vergleich zu Anderen hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung einer möglichen Mangelhaftigkeit jedenfalls dann nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Würde man die Rechtsfrage anders beurteilen wollen, wäre der Vermieter zu verpflichten, die Anlage technisch jeweils so zu verändern, dass ein wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet wird. Dadurch würde jedoch eine vom Gesetz gerade nicht vorgesehene Modernisierungspflicht des Vermieters begründet.

Das Gericht hat durchaus berücksichtigt, dass die Unwirtschaftlichkeit einer technisch fehlerfrei arbeitenden Heizungsanlage bei der Abrechnung der entstandenen Heizkosten von Bedeutung sein kann. Ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage lässt sich hieraus jedoch nicht ableiten.