Zur Frage der Wirksamkeit von Klauseln, die das Kündigungsrecht der Parteien befristet ausschließen, liegt bereits umfassende Rechtsprechung vor (siehe da). Der BGH hatte in seiner Entscheidung vom 15.07.2009 - Az: VIII ZR 307/08 zu klären, ob bei der Vermietung eines Studentenzimmers besondere Umstände vorliegen, die gegen einen wirksamen Kündigungsausschluss sprechen.

Im Ausgangsfall hatten die Parteien in einem Formularvertrag den beiderseitigen Kündigungsausschluss für die Dauer von 2 Jahren vereinbart. Derartige Regelungen wurden vom BGH grundsätzlich für zulässig und wirksam erachtet. Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Eine solche unangemessene Benachteiligung nimmt der Senat etwa für einen einseitigen Kündigungsausschluss bei Verträgen an, denen keine Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB mit den ihr innewohnenden Vorteilen für den Mieter zugrunde liegt, wenn es an der Gewährung eines sonstigen ausgleichenden Vorteils für den Mieter fehlt, der den einseitigen Kündigungsverzicht gleichwohl zu rechtfertigen vermag. Ebenso sieht der Senat einen beiderseitigen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren Dauer wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel als unwirksam an, weil ungeachtet der damit verbundenen Absicherung des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus jedenfalls bei Fehlen besonderer zusätzlicher Vorteile für den Mieter dessen Dispositionsmöglichkeiten in Bezug auf Mobilität und Flexibilität in einem nicht mehr erträglichen Maße einengt.

Auch die vorliegende Regelung benachteiligt den Mieter unangemessen. Das Gericht sieht bei einem Studenten ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können, während es etwaige ins Gewicht fallende Interessen der Vermieterin, den Studenten für längere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht erkennen konnte. Besondere Bedeutung hat das Gericht dem Umstand beigemessen, dass der Mieter im Ort des Mietobjekts gerade nicht seinen künftigen Lebensmittelpunkt begründen wollte wie dies für Wohnraummietverträge typisch ist. Vielmehr war der Abschluss des Mietvertrages für den Mieter mit dem Zweck verbunden, am Ort des Mietobjektes studieren zu können.