Kündigung bei verspäteter Zahlung durch das Jobcenter
Sowohl nach der Rechtslage als auch entsprechend den gängigen mietvertaglichen Regelungen ist der Mieter verpflichtet, die Miete im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag des laufenden Monats zu zahlen. Soweit der Mieter zum Bestreiten des Lebensunterhalts, d.h. insbesondere zur Erfüllung der Mietzahlungsverpflichtung Leistungen durch staatliche Stellen erhält, erfolgen deren Zahlungen regelmäßig zu späteren Zeitpunkten. Der BGH hatte in der Entscheidung vom 21.10.2009 - Az: VIII ZR 64/09 zu klären, ob der Vermieter dies hinnehmen muss oder in dem ständigen Zahlungsverzug ein wichtiger Grund für eine Kündigung gegeben ist.
Vorliegend war das Mietobjekt an mehrere Mieter vermietet. Der Mieter zog zu einem bestimmten Zeitpunkt aus, die Mieterin verblieb im Objekt und musste seit der Trennung zur Erfüllung Ihrer Zahlungspflichten auf staatliche Hilfe zurückgreifen. Dabei ging die Miete, die vom Jobcenter jeweils direkt an den Vermieter gezahlt wurde, stets einige Tage verspätet ein. Obwohl der Vermieter den in der verspäteten Zahlung liegenden Verstoß gegen die vertragliche Vereinbarung abmahnte und die Mieterin dem Jobcenter die Abmahnung vorlegte, war dieses nicht bereit, seine Zahlungspraxis zu ändern. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung.
Das Gericht hält die Kündigung für unwirksam, da ein wichtiger Grund, der zur Beendigung des Mietverhältnis berechtigt, nach Ansicht der Richter nicht vorliegt. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Daher könne nicht allein auf die unstreitigen unpünktlichen Zahlungen abgestellt werden. Vielmehr müsse bei der Interessenabwägung zu Gunsten der Mieterin berücksichtigt werden, dass diese wegen der eingetretenen Änderungen ihrer persönlichen und finanziellen Verhältnisse auf Leistungen des Jobcenters angewiesen ist und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter trotz Kenntnis von den Abmahnungen des Vermieters nicht zu einer rechtzeitigen Zahlungsanweisung bereit ist.
Die Mieterin muss sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB auch ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht anrechnen lassen. Das Jobcenter handelt bei der Überweisung der Miete nach Ansicht des Gerichts nämlich nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters gegenüber dem Vermieter. Der Anspruchsberechtigte schaltet das Jobcenter insoweit nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist. In beiden Fällen nimmt das Jobcenter hoheitliche Aufgaben wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten. Mit dieser Stellung ist die Annahme, die Behörde werde vom Leistungsempfänger als Erfüllungsgehilfe im Rahmen des Mietvertrages über seine Unterkunft eingesetzt, nicht vereinbar.
Vorliegend war das Mietobjekt an mehrere Mieter vermietet. Der Mieter zog zu einem bestimmten Zeitpunkt aus, die Mieterin verblieb im Objekt und musste seit der Trennung zur Erfüllung Ihrer Zahlungspflichten auf staatliche Hilfe zurückgreifen. Dabei ging die Miete, die vom Jobcenter jeweils direkt an den Vermieter gezahlt wurde, stets einige Tage verspätet ein. Obwohl der Vermieter den in der verspäteten Zahlung liegenden Verstoß gegen die vertragliche Vereinbarung abmahnte und die Mieterin dem Jobcenter die Abmahnung vorlegte, war dieses nicht bereit, seine Zahlungspraxis zu ändern. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung.
Das Gericht hält die Kündigung für unwirksam, da ein wichtiger Grund, der zur Beendigung des Mietverhältnis berechtigt, nach Ansicht der Richter nicht vorliegt. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Daher könne nicht allein auf die unstreitigen unpünktlichen Zahlungen abgestellt werden. Vielmehr müsse bei der Interessenabwägung zu Gunsten der Mieterin berücksichtigt werden, dass diese wegen der eingetretenen Änderungen ihrer persönlichen und finanziellen Verhältnisse auf Leistungen des Jobcenters angewiesen ist und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter trotz Kenntnis von den Abmahnungen des Vermieters nicht zu einer rechtzeitigen Zahlungsanweisung bereit ist.
Die Mieterin muss sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB auch ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht anrechnen lassen. Das Jobcenter handelt bei der Überweisung der Miete nach Ansicht des Gerichts nämlich nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters gegenüber dem Vermieter. Der Anspruchsberechtigte schaltet das Jobcenter insoweit nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist. In beiden Fällen nimmt das Jobcenter hoheitliche Aufgaben wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten. Mit dieser Stellung ist die Annahme, die Behörde werde vom Leistungsempfänger als Erfüllungsgehilfe im Rahmen des Mietvertrages über seine Unterkunft eingesetzt, nicht vereinbar.