Verjährungsbeginn bei Mietende

Wenn der Vermieter bei Vertragsende Ersatzansprüche geltend machen möchte, hat er die kurze Verjährungsfrist (sechs Monate) des § 548 Abs. 1 BGB zu beachten. Der Bundesgerichtshof hatte in der Entscheidung vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12 darüber zu entscheiden, wann die Verjährung im Fall einer vorzeitigen Schlüsselrückgabe zu laufen beginnt.

Im Ausgangsfall endete das Mietverhältnis zu 31.12.2009. Die Mieter hatten bereits am 20.12.2009 die Schlüssel an den Hausmeister des Mietobjekts zurückgegeben; allerdings erfolgte keine Besichtigung und Übergabe der Wohnung. Mit jeweils am 30. Juni 2010 beim Mahngericht eingegangenen Mahnbescheidsanträgen haben die Vermieter gegen die Mieter das Mahnverfahren eingeleitet, wodurch die Verjährungsfrist unterbrochen werden kann. Die Mieter haben sich darauf berufen, dass die Frist bereits zum Zeitpunkt der Schlüsselrückgabe zu laufen begonnen habe, so dass diese im Moment der Mahnbescheidsbeantragung schon abgelaufen war und somit Verjährung eingetreten sei.

Der BGH hat den angenommenen Verjährungseintritt verneint. In den Entscheidungsgründen hat der BGH zunächst nochmals verdeutlicht, dass die Beendigung des Mietvertrags – hier zum 31. Dezember 2009 – entsprechend ständiger Rechtsprechung nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung ist. Grundsätzlich kann die Verjährungsfrist somit bei vorzeitiger Rückgabe schon vor Vertragsende zu laufen beginnen.

Voraussetzung hierfür ist – ebenfalls nach ständiger Rechtsprechung , „dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen“ und „dass der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt, wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muss“. Vorliegend war daher von erheblicher Bedeutung, ob der Hausmeister mit der Wohnungsabnahme beauftragt wurde. Nach der Grundsatzentscheidung ist „die Kenntnis des Hauswarts von der Rückgabe der Wohnungsschlüssel … dem Vermieter oder der ihn vertretenden Hausverwaltung nur dann zuzurechnen, wenn der Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungsschlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen. Ansonsten erhält der Vermieter durch die Schlüsselrückgabe an den Hauswart zwar die Sachherrschaft über die Wohnung zurück, er ist jedoch mangels Kenntnis davon nicht in der Lage, sich daraufhin ein umfassendes Bild vom Zustand der Wohnung zu machen“.