Mietmangel durch benachbarten Baulärm?

Lange Zeit galten Immissionen von benachbarte Grundstücken (Schmutz, Lärm etc.) als Mangel der Mietsache, unabhängig davon, inwiefern der Vermieter hierauf Einfluss nehmen kann. Dies wurde vom BGH bereits mit der sogenannten Bolzplatzentscheidung deutlich eingeschränkt. In der Entscheidung vom 29.04.2000 – VIII ZR 31/18 – hat der BGH die Rechtsfrage hinsichtlich der von benachbarten Bautätigkeiten ausgehenden Beeinträchtigungen geklärt.

Im entschiedenen Fall wurde auf einem Grundstück, das 40 Meter von der vermieteten Wohnung entfernt liegt und das seit Jahrzehnten unbebaut war, ein Neubau errichtet. Wegen des hiermit verbundenen Baulärms sowie Staub- und Schmutzbelastungen minderte die Mieterin die Miete.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht.

Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich dabei in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Haben die Vertragsparteien – wie bislang allgemein üblich – zu derartigen Beeinträchtigungen keine Regelung getroffen, ist der mögliche Parteiwille im Wege der sogenannten Auslegung zu ermitteln. Dabei kann, so stellt das Gericht klar, dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden.

Zumindest dann, wenn auch der Vermieter derartige Beeinträchtigung ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte nach der aktuellen Entscheidung grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietsache.

Mietern bleibt weiterhin zu empfehlen, vor Ausübung von Minderungsansprüchen rechtlichen Rat einzuholen, denn : unberechtigte Mietminuderungen können durchaus auch zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.