Die richtige Anlage der Mietkaution

Immer wieder ist festzustellen, dass vom Mieter erbrachte Sicherheitsleistungen (Kautionen) auf dem Mietkonto oder anderen Konten des Vermieters landen. Dabei ist die zwingende gesetzliche Reglung in § 551 Abs. 3 S. 3 BGB sehr eindeutig. Dennoch gab es Anlass, dass der BGH in einem Hinweisbeschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 die Grundsätze der Anlagepflicht nochmals verdeutlichen musste.

Nach dem Gesetzestext “ muss die Anlage (der Kaution) vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu“. Dies soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff etwaiger Gläubiger des Vermieters gesichert ist. In den Gesetzesmaterialien wird zur Begründung der Anlagepflicht des Vermieters insoweit ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld zu behandeln sei, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass aus dem Erfordernis der Trennung von dem Vermögen des Vermieters folge, es sei ein treuhänderisches Sonderkonto anzulegen.

Das Gericht stellt nochmals klar, dass diesem Anliegen nur eine Anlage gerecht werden kann, die den Treuhandcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt. Dementsprechend wird einhellig verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt wird.

Im entschiedenen Fall erfolgte die Anlage der Kaution auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch; diese Anlageform ist durchaus immer noch verbreitet.

Für einen betroffenen Mieter bedeutet dies, dass er auch nach dem Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution noch verlangen kann, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Anlage der Mietsicherheit erfüllt werden. Die Mietkaution dient – soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist – ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet daher nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter. Dementsprechend enden sowohl das Sicherungsbedürfnis des Mieters, dem § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB Rechnung trägt, als auch die treuhänderische Bindung nicht bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution.

Ist der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter außerdem ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu.