Zerrüttet … und nun ?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 29. November 2023, Az.: VIII ZR 211/22, klargestellt, dass im Wohnraummietrecht eine nachhaltige Zerrüttung des Mietverhältnisses allein nicht ausreicht, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu gewähren. Wesentliche Aspekte der Entscheidung sind:

1. Vertrauensgrundlage und pflichtwidriges Verhalten: Eine Zerstörung der Vertrauensgrundlage des Mietverhältnisses muss zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden sein. Ohne ein solches Verhalten ist eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt.
2. Zerrüttung und Strafanzeige: In dem vorliegenden Fall konnte die Ursache der Zerrüttung des Mietverhältnisses nicht eindeutig einem pflichtwidrigen Verhalten der Mieter zugeschrieben werden. Die vom Vermieter als Kündigungsgrund angeführte Strafanzeige der Mieter stellte ebenfalls keinen ausreichenden Grund für eine fristlose Kündigung dar, da die darin erhobenen Vorwürfe nicht als vorsätzlich oder leichtfertig falsch bewertet wurden.
3. Verhältnismäßigkeit: Der BGH betonte die Notwendigkeit einer Verhältnismäßigkeitsprüfung bei der Entscheidung über eine außerordentliche fristlose Kündigung. Es müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt und die beiderseitigen Interessen abgewogen werden.

Empfehlung für unsere Mandanten

Aufgrund dieser wichtigen Entscheidung des BGH empfehlen wir sowohl Vermietern als auch Mietern, sich bei Konflikten innerhalb eines Mietverhältnisses und insbesondere bei Überlegungen zu einer fristlosen Kündigung an den folgenden Leitlinien zu orientieren:

• Vermieter sollten sicherstellen, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht allein auf eine allgemeine Zerrüttung des Mietverhältnisses gestützt wird. Es muss ein konkretes pflichtwidriges Verhalten des Mieters vorliegen, das zur Zerstörung der Vertrauensgrundlage geführt hat. Vor einer Kündigung sollte geprüft werden, ob weniger einschneidende Maßnahmen, wie eine Abmahnung, in Betracht kommen.
• Mieter sollten sich bewusst sein, dass ihr Verhalten, insbesondere wiederholte Vertragsverletzungen oder Konfliktsituationen, zu einer nachhaltigen Störung des Mietverhältnisses führen können. Bei Problemen sollten frühzeitig Lösungsansätze mit dem Vermieter gesucht werden, um rechtliche Auseinandersetzungen und mögliche Kündigungen zu vermeiden.

Für weitergehende Fragen oder rechtliche Unterstützung stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns gerne für eine persönliche Beratung.

P.S. So langsam zieht die künstliche Intelligenz in den Kanzleialltag ein. Der Beitrag wurde mit Hilfe von Chat-GPT erstellt; das Beitragsbild mittel AI-Software (danke, Simon).