Schlüssel in den Briefkasten?
Es kommt immer wieder vor, dass Mieter am Ende eines Mietverhältnisses keine gemeinsame Übergabe des Mietobjekts durchführen, sondern einfach die Schlüssel beim Vermieter in den Briefkasten einwerfen. Natürlich führt dies nicht dazu, dass damit keinerlei Pflichten (z.B. aus einer Rückgabe in nicht ordnungsgemäßen Zustand) entfallen. Gleichwohl ist die Schlüsselrückgabe von entscheidender Bedeutung.
Mit Urteil vom 29. Januar 2025 – Az. XII ZR 96/23 hat der Bundesgerichtshof nämlich klargestellt, dass bereits der Einwurf des Schlüssels in den Briefkasten des Vermieters den Beginn der sechsmonatigen Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche nach § 548 Abs. 1 BGB auslöst – selbst wenn der Mietvertrag formal noch nicht beendet ist oder der Vermieter die Rückgabe ausdrücklich ablehnt.
Kernsätze im Überblick:
- Besitzwechsel erforderlich
Der Vermieter muss wieder unmittelbaren Besitz erhalten, damit der Rückerhalt im Sinne des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt. Nur so kann er sich ungestört ein Bild vom Zustand der Sache verschaffen. - Rückerhalt auch vor Vertragsende möglich
Die Verjährungsfrist beginnt bereits, wenn die Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters geändert werden – also auch vor Beendigung des Mietverhältnisses. Die gesetzliche Regelung stellt nämlich nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsendes, sondern darauf ab, wann der Vermieter die Mietsache zurückerhält. - Schlüsseleinwurf genügt
Der Einwurf des Schlüssels in den Briefkasten löst den notwendigen Besitzwechsel aus, unabhängig davon, ob der Vermieter die Rückgabe akzeptiert oder ihr widerspricht. - Praktischer Effekt: Verjährung kann früher beginnen
Ein konkretes Beispiel zeigt: Schlüssel am 31. Dezember 2020 eingeworfen, Vermieter erfuhr davon am 7. Januar 2021 – sechs Monate später verjährten Ansprüche
Fazit: Das BGH-Urteil schafft klare Verhältnisse: Der Zeitpunkt des tatsächlichen Besitzübergangs durch Schlüsselrückgabe ist entscheidend – unabhängig vom formalen Vertragsende oder der Zustimmung des Vermieters. Für beide Seiten bedeutet das: Schnelles, dokumentiertes Handeln sichert Ansprüche oder wehrt sie zuverlässig ab.
Wie wir Ihnen helfen können
Unsere Kanzlei unterstützt Sie kompetent und praxisnah:
- Vermieter beraten wir bei der rechtssicheren Dokumentation der Rückgabe sowie bei der zügigen Geltendmachung möglicher Ansprüche innerhalb der Verjährungsfrist.
- Mietern helfen wir bei der Einschätzung, wann eine Rückgabe als erfolgt gilt und ob Ansprüche des Vermieters noch wirksam geltend gemacht werden können.
- Im Streitfall vertreten wir Ihre Interessen sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich und prüfen Ihre Erfolgsaussichten umfassend.
Wenn Sie eine Rückgabe dokumentieren, eine Verjährung prüfen oder ein drohender Streit um Schäden oder Fristen besteht – kontaktieren Sie uns frühzeitig. So können wir Ihre rechtliche Position effektiv sichern.
